更新：2025-01-09 15:26:23
来源：中国经营报私募股票操盘手
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本报记者 陈婷 赵毅 广州报道
楼市进入“金九银十”传统销售旺季之际，市场各方动作频频。
近日，广州市不动产登记中心披露《关于推行广州市新建商品房“购房即交房、交证”工作的通知》（以下简称《通知》），对于广州市范围内的新建商品房，购房人交齐房款，满足交房条件和过户条件的，可以一并办理交房和不动产登记手续，实现“购房即交房、交证”。
“办证难”“办证慢”曾是诸多购房者入手新房的顾虑，如今这一环节正在被加速疏通。据自然资源部方面披露，截至2024年2月底，全国累计2000多个县市实施“交地、交房即交证”改革。
《中国经营报》记者拨打广州12345政府服务热线通过相关工作人员了解到，此次广州出台的“购房即交房、交证”政策仅涉及不动产登记服务，暂不涉及住建层面，也就是说，与楼盘竣工验收尚无直接关联。事实上，相比“证到手”，仍有不少购房者表示，希望有关部门能出台更多保证房屋顺利交付不烂尾的相关政策。
值得注意的是，部分城市正在土地出让阶段作出探索。9月4日，深圳公共资源交易中心挂牌出让A219-0080地块，要求宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售，且意向竞买人须承诺提供“交房即发证”服务。这是深圳近年来首宗要求所开发住宅全部现房销售的居住用地。
破解“办证难”
不动产登记涉及千家万户。
《通知》显示，为贯彻落实优化营商环境相关部署要求，进一步优化“交房即交证”工作模式，切实保障“去库存”“保交房”“防烂尾”工作实施，更好方便企业群众购房办证，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局、国家税务总局广州市税务局联合发文推行广州市新建商品房“购房即交房、交证”工作。
具体而言，对于已办理首次登记的新建商品房，自2024年8月26日起，买卖双方购房网签后可在线申办增量房转移登记，缴纳相关税费、登记费后，经资料核验通过的直接核发不动产权证书；对于未办理首次登记的新建商品房，在2024年10月底推进对于完成竣工验收、满足交房条件但未办理首次登记的房屋，买卖双方购房网签时可同步在线申办预购商品房预告登记，无须缴纳相关税费、登记费，经资料核验通过的直接核发不动产预告登记证明。
记者获悉，办理流程包括购买房屋、签订合同；缴纳房款、提交申请；交房交证服务等三个环节。其中，购房人向房地产开发企业购买房屋，双方签订买卖合同，可以约定“购房即交房、交证”的日期、地点等内容，交易双方完成买卖合同网签后，住建部门将合同信息实时推送至不动产登记部门和税务部门。9月5日，广州市规划和自然资源局在其官网发布六种具体情形的办理流程图，涉及房屋未办首次登记的两种情形以及房屋已办首次登记的四种情形。
今年以来，广州持续推进不动产登记服务相关工作。3月27日，广州市规划和自然资源局挂牌出让一批居住用地，要求竞买人须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。这是广州首次将“交房即发证”承诺同时写入土地出让公告及出让合同中。
“交房即发证”指购房者在收房的同时，拿到对应的房屋不动产权证。广州市规划和自然资源局有关负责人表示，相比以往房产办证模式，“交房即发证”将有力督促开发企业认真履行和落实商品房建设、交付等各环节工作，进一步规范广州房地产市场秩序，既提升市民便利度和获得感，也提高企业信誉，实现市场、政府、市民三方共赢。
4月26日，上述要求竞买人承诺“交房即发证”地块之一——天河区大观路以东、奥体路以北AT1003009地块由越秀地产以总价约14.55亿元（底价）竞得，折合楼面价47488元/平方米。
土地端调整
同是在土地出让阶段，深圳的做法更进一步。
9月4日，深圳市规划和自然资源局委托深圳公共资源交易中心挂牌出让A219-0080地块，该地块位于宝安区航城街道、福永街道，土地用途为“二类居住用地+公园绿地+交通用地”，土地面积约18.16万平方米（其中居住用地面积约9.87万平方米），建筑面积约29万平方米，挂牌起始价为66.65亿元，将于10月8日进行拍卖。
出让条件显示，上述地块出让按照“价高者得”的原则确定竞得人，住宅部分为普通商品住房，且需全部实行现房销售，意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
记者从A219-0080地块规划设计要点表获悉，该地块新建规定建筑面积约29万平方米，其中，住宅建筑面积约27.25万平方米，若按照套均面积为90平方米计算，预计该地块将供应不少于3000套现房住宅。
事实上，深圳在去年8月曾挂牌出让首宗“竞现房销售建筑面积”地块——宝安区新安街道A001-0212地块。根据公告，该宗土地规定住宅部分面积约为7.1万平方米，现房销售最高限制建筑面积约为3.56万平方米，即约为整体住宅部分的一半。这是深圳第一次在住宅用地竞指标阶段采取“竞现房销售建筑面积”的方式，而以往的土地出让规则仅涉及竞地价、竞自持的租赁住房建筑面积、竞自持的保障性租赁住房建筑面积等。
记者注意到，深圳是全国较早试点“现房销售”的城市之一。2016年，深圳推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，而必须在竣工并取得不动产权证书后，以现售形式对外销售。据不完全统计，2016年至2020年，杭州、南京、苏州、中山、成都等地先后作出尝试，在土地端设置现房销售相关条件。
今年8月，住房和城乡建设部有关负责人在回答加快构建房地产发展新模式相关提问时公开表示：“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。”根据华泰证券研报，过去三年，现房占商品住宅销售面积的比重从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。
冲刺“金九银十”
眼下，楼市已进入“金九银十”阶段。不论是广州推行“购房即交房、交证”，还是深圳土地出让要求住宅现售，这些举措都与新房市场直接相关。
克而瑞提供的数据显示，近五年（2019年至2023年）广州楼市“金九银十”期间商品住宅的成交套数分别为12933套、21231套、13476套、11426套、12960套，其中2020年的成交套数最高，突破2万套。但在供应端，近三年广州商品住宅供应套数持续减少，去年“金九银十”期间仅供应1万套出头，较2021年同期减少约60%。据克而瑞不完全统计，今年9月至10月，预计广州全市有13个新盘入市，主要集中在南沙区、黄埔区、增城区、花都区、海珠区和越秀区。
据克而瑞监测，今年前8个月，广州商品房合计网签面积609.12万平方米，同比下降19%；成交金额1922.42亿元，同比下降21%，仅优于2020年同期。8月，广州商品住宅供应面积40.87万平方米，环比增长15%；成交面积47.92万平方米，环比下降29%。二手房市场方面，据广州市房地产中介协会统计，8月，广州全市二手住宅网签8872套，网签面积88.28万平方米，环比分别下降11.58%、12.8%。
一位不愿具名的全国性开发商相关负责人对记者表示，7、8月份作为楼市传统淡季，广州各房企推盘持更谨慎的态度。不少开发商已在9月释放新一轮购房优惠，渴望共同提升“金九银十”的市场活跃度。
龙湖集团方面对记者表示，为抓住“金九银十”传统销售旺季的机会，公司在广州的项目计划加推优质房源，同时推出折扣优惠、“一口价房源”、成交抽奖送茅台等促销措施。
在深圳，尽管二手房交易量在8月也出现一定程度的回落，但从今年前7个月的表现来看，8月二手房网签量4671套仍处在年内相对高位水平。新房市场方面，据深圳市房地产中介协会统计，8月，深圳全市成交住宅新房2537套，环比下降3%，同比增长15.4%。新房市场呈现持续小幅下滑态势，但相对去年同期，其交易量有一定增幅。
深圳市住房和建设局提供的数据显示，8月末，深圳新房住宅可售房源50500套，住宅去化周期延长至22.2个月；非住宅可售套数为29868套，去化周期缩短至58.1个月。根据深圳中原研究中心统计，9月，深圳全市有13个楼盘计划入市，分别位于宝安区、南山区、福田区、龙华区、龙岗区和坪山区。
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责任编辑：李桐 私募股票操盘手
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